임차권등기명령이라는 단어는 다소 낯설게 들릴 수 있습니다. 하지만 전세나 월세로 집을 사는 대한민국 국민 대다수에게, 언젠가는 현실이 될 수도 있는 제도입니다.
이 글에서는 복잡한 법률 용어를 걷어내고, 한 청년의 실제 상황을 바탕으로 스토리텔링 방식으로 설명함으로써
누구나 쉽게 임차권등기명령의 필요성과 신청 방법을 이해할 수 있도록 도와드리겠습니다.
📖 1장. 보증금이 안 나오는 날, ‘그 일’은 시작됐다
“전세 만료일인데, 집주인이 연락을 안 받아요…”
주인공은 30대 직장인 김OO 씨. 서울 외곽의 2억 전세집에서 2년을 살았습니다. 퇴거일을 한 달 앞두고 집주인에게 전화를 걸었습니다.
📞 “보증금 언제 돌려주시나요?”
😐 “아… 아직 세입자가 안 구해져서요. 좀만 기다려 주세요.”
걱정이 되긴 했지만, 믿었습니다. 하지만 일주일, 이주일이 지나도 상황은 변하지 않았고, 이사 날이 다가오자 김 씨는 큰 결심을 해야 했습니다.
🧱 2장. 집은 떠나야 하는데, 돈은 못 받는다?
김 씨는 고민했습니다.
- 집은 이미 새 세입자가 오기로 되어 있어 떠나야 하고
- 이사 갈 새집 보증금도 치러야 하는데
- 현재 집 보증금은 돌려받지 못한 상황
이때 인터넷을 검색하던 중 발견한 단어가 바로 “임차권등기명령”이었습니다.
🧾 3장. 임차권등기명령이란 무엇인가요?
임차권등기명령이란?
보증금을 돌려받지 못한 임차인이 집에서 퇴거한 이후에도, 자신의 권리를 주장할 수 있도록 등기부등본에 임차권을 등기하는 제도 입니다.
✅ 쉽게 말해:
“나는 이 집에 살았고, 아직 보증금을 못 받았다는 사실을 법적으로 기록해 두는 것”입니다.
이 등기가 있으면,
- 보증금을 반환받을 때 우선순위로 보호받을 수 있고
- 집이 경매나 공매에 넘어가더라도 내 권리를 주장할 수 있습니다.
📜 4장. 김 씨는 어떻게 임차권등기명령을 신청했을까?
📌 STEP 1: 관할 법원 확인
김 씨는 거주 중이던 아파트의 지방법원 민사과에 임차권등기명령을 신청해야 했습니다.
✔️ 준비서류는 다음과 같습니다.
- 전세계약서 사본
- 주민등록등본
- 퇴거 예정일 및 이사 계획서
- 보증금 미반환 사실 진술서
- 인지세 1,000원 + 송달료 수천 원(보통 약 1만 원대)
📌 STEP 2: 신청 접수와 법원의 결정
접수 후 7~14일 정도가 지나자, 김 씨는 임차권등기명령 결정문을 받게 되었습니다. 이 문서를 가지고 관할 등기소에 임차권 등기를 신청했습니다.
📍 여기서 주의할 점!
임차권등기를 하기 위해서는 반드시 퇴거가 완료된 상태여야 합니다. 즉, 짐을 모두 빼고 주민등록을 전출시켜야 법적으로 인정됩니다. ( but, 신청 ‘전’ / ‘중’ 에는 절대로 퇴거 하시면 안됩니다.)
📌 STEP 3: 효력 발생
등기가 완료되면 등기부등본에 “임차권등기” 문구가 기재됩니다. 이로써 김 씨는 퇴거 후에도 보증금에 대한 권리를 보장받게 됩니다.
💡 만약 해당 부동산이 경매에 넘어가더라도, 임차권등기가 되어 있다면 배당 순위에 따라 보증금을 회수할 수 있습니다.
💸 5장. 임차권등기명령 후 보증금은 받을 수 있을까?
많은 분들이 오해하는 부분이 바로 이것입니다.
“임차권등기를 하면 바로 돈이 들어오나요?”
🚫 정답은 “아니요”입니다.
임차권등기명령은 보증금을 당장 돌려주는 제도가 아니라, “보증금을 받을 권리를 안전하게 보존하는 제도”입니다. 그런데 돈은 대부분 금방 해결 됩니다. 새 집 구하시는 분들이 누가 이런 집에 들어오겠습니까, 등기부 다 떼어보니 이런 집이라고 ‘떡’하니 박혀있는데,, 헉 전세금 안 주는 집이래? 그래서 집주인들은 빌려서라도 줄 수 밖에 없거나 다 수가 생기는 거죠.
이후에도 집주인이 계속 돈을 안 준다면,
- 민사소송
- 지급명령신청
- 강제집행(경매 청구) 등의 절차를 통해 받아내야 합니다.
🔍 6장. 임차권등기명령, 누가 꼭 알아야 할까?
| 상황 | 필요 여부 | 이유 |
|---|---|---|
| 전세 만료 후 보증금 못 받은 상태 | ✅ 필요 | 권리 보존을 위해 |
| 집주인 연락 두절 | ✅ 필요 | 법적 보호 장치 필요 |
| 급히 이사를 가야 하는 상황 | ✅ 필요 | 보증금 확보가 우선 |
| 월세 세입자 | ❌ 불필요 | 임차보증금 보호와 성격 다름 |
🧠 7장. 헷갈리는 용어 구분
| 용어 | 설명 |
|---|---|
| 임차권등기명령 | 퇴거 후에도 권리 주장을 위한 등기 |
| 확정일자 | 임대차 계약 날짜를 법적으로 증명 |
| 전입신고 | 실제 거주를 증명하고 우선변제권 확보 |
| 전세권 설정등기 | 강력한 권리로, 집 담보화 가능 |
🎯 이 모든 것들은 보증금을 안전하게 돌려받기 위한 수단입니다. 임차권등기명령은 이 중 마지막 안전망이라고 할 수 있습니다.
📝 8장. 신청 시 주의사항과 팁
- 임차권등기명령은 계약이 종료되어야 신청 가능합니다. (중도불가)
- 주민등록 전출, 짐 모두 반출된 상태여야 인정됩니다.
- 집주인 동의는 필요 없습니다.
- 반드시 관할 지방법원에 신청하세요.
- 보통 접수부터 등기 완료까지 2주~4주 소요됩니다.
8-1. ❗ 신청 “전”에는 퇴거하지 마세요.
임차권등기명령 제도의 핵심은, “퇴거 이후에도 보증금을 받을 권리를 등기부에 남기는 것”입니다.
하지만 중요한 전제 조건이 있습니다.
임차권등기명령은 실제로 퇴거했음을 증명할 수 있어야 효력이 발생합니다.
단, 신청 시점에는 아직 거주 중이어도 되고, 퇴거 예정임을 증명하면 신청은 가능합니다.
8-2. 🛑 왜 ‘퇴거 먼저’가 위험할 수 있나요?
만약:
- 아무 신청 없이 먼저 짐을 다 빼고
- 주민등록도 전출시켜버리고
- 며칠 뒤에 “이제 신청해 볼까?” 하는 경우…
👉 법원에서 퇴거 시점을 증명하지 못한다고 판단할 수 있습니다.
👉 이 경우 임차권등기명령이 기각될 수도 있습니다.
8-3. ✅ 실무 팁
- 임차권등기명령 신청서에는 ‘퇴거 예정일’을 명시해야 하며
- 신청 후에는 퇴거 사실을 증빙할 수 있도록
- 짐이 모두 빠진 사진
- 전출일이 찍힌 주민등록등본
- 열쇠 반납 기록 등이 필요합니다.
8-4. 💡 기억하세요
- ✅ 신청 전 퇴거는 피해야 하며
- ✅ 신청 후 퇴거하고,
- ✅ 그 퇴거 사실을 등기소에 증빙할 수 있어야,
- ✅ 등기 효력이 발생합니다.
👪 9장. Q&A: 진짜 많이 묻는 질문들
Q. 전세집 나왔는데, 아직 새 세입자가 안 들어오면 그냥 기다려야 하나요?
👉 아니요. 임차권등기명령으로 권리를 보존하고 이사하세요.
Q. 등기하면 신용에 영향 있나요?
👉 전혀 없습니다. 이건 권리 보호 조치일 뿐, 금융 신용과는 무관합니다.
Q. 집주인이 화내면요?
👉 법적 절차이므로 걱정하지 마세요. 임차인이 보호받는 건 법으로 보장된 권리입니다. 돈 못 받고 있으면 아무도 나를 챙겨주지 않는 내 신세, 갈 데 없는 돈 없는 내 신세가 된 미래를 떠 올리세요. 무조건 해내야 합니다. 그리고 동의는 필요없으니 인간적인 면은 절대로 생각하지 말것. 내 인생이 들어간 내 목돈 무조건 지켜야 살아남습니다.
✅ 10. 보증금이 위험할 땐, 임차권등기명령은 반드시 필요합니다
김성현 씨는 결국 새집으로 이사했고, 임차권등기명령을 통해 몇 개월 후 보증금을 전액 회수했습니다.
이 제도는 복잡해 보이지만, 내 돈을 지키는 가장 현실적인 법적 무기입니다.