1. 📌 전세 끼고 매매란?
부동산 거래에서 자주 등장하는 말, “전세 끼고 집 샀어요”라는 표현, 들어보셨죠?
이 말은 간단히 말해, 기존 세입자가 살고 있는 상태에서 집을 사는 것을 말합니다.
🏘️ 즉,
- 매도인은 집을 팔고
- 매수인은 기존 세입자를 승계하여
- 전세보증금을 제하고 실투자금만 내고 소유권을 이전받는 구조예요.
예시로 보면 더 쉽습니다 👇
매매가 3억 원인 집
전세보증금 2억 원이 들어 있다면?
→ 실제로 매수인이 준비해야 할 금액은 1억 원
이런 형태를 흔히 갭투자(Gap Investment)라고 부르기도 합니다.
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2. 🧭 전세 끼고 매매가 왜 생겼을까?
1️⃣ 매수인 입장
- 적은 자금으로 집을 살 수 있음
- 세입자 퇴거 전까진 공실 걱정 없음
- 시세 상승 기대 시 투자 메리트
2️⃣ 매도인 입장
- 세입자 있는 상태에서 급매 가능
- 이사 시기 조정 없이 거래 가능
3️⃣ 세입자 입장
- 계약 만료까지 거주 보장
- 새로운 집주인이 계약 승계 → 거주 유지 가능
표면상 모두 윈윈처럼 보이지만, 현실은 조금 더 복잡합니다.
3. 📉 주의! 전세 끼고 매매의 리스크
🔒 1. 세입자 보증금이 돌려지지 않는 경우
가장 위험한 경우입니다. 매매 후 집값이 하락하면, 보증금보다 집값이 낮아지는 상황이 발생할 수 있어요.
➡️ 이를 역전세 또는 깡통전세라고 하며, 보증금 반환이 어려워지고, 세입자와 분쟁으로 번질 수 있습니다.
🧾 4. 임대차계약 내용, 꼼꼼히 확인해야
세입자와의 기존 계약 조건을 그대로 승계하는 구조이기 때문에 다음과 같은 내용은 필수로 확인해야 합니다.
- 전세 보증금 액수
- 계약 만료일
- 보증금 반환 방법
- 확정일자 여부
- 전입신고 여부
📌 이 정보는 매매계약서 이전에 임대차 계약서 사본을 받아 확인하는 것이 중요합니다.
5. 👩⚖️ 3. 세입자의 대항력은 어떻게 되나요?
전입신고 + 확정일자가 있는 세입자는 대항력 + 우선변제권이 발생합니다.
→ 집이 경매로 넘어가도, 세입자는 자신의 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리를 가지죠.
❗ 따라서 매수인이 될 사람은 “보증금이 안전하게 보호되는 구조인지” 반드시 따져야 해요.
6. 📂 전세 낀 매매 전 확인해야 할 체크리스트
| 항목 | 확인 포인트 |
|---|---|
| 보증금 | 시세 대비 적정 수준인지 |
| 계약 기간 | 만료일까지 실입주 가능 여부 |
| 확정일자 | 세입자의 우선권 발생 여부 |
| 전입신고 | 대항력 발생 여부 확인 |
| 선순위 채권 | 근저당, 담보대출 등 유무 |
| 잔금 시점 | 전세 만료 시기와 조율 가능 여부 |
📎 특히 근저당 설정이 있는 집의 경우, 보증금보다 선순위 채권이 클 경우 매입은 매우 위험합니다.
7. 🏘️ 실거주 목적일 경우 주의사항
“전세 기간이 끝나면 내가 입주할 거야!” 라고 생각하는 분들 많습니다.
하지만…
- 세입자가 퇴거를 거부하거나
- 계약 갱신청구권을 행사하면
최장 4년까지 입주 지연될 수 있어요.
📌 계약갱신청구권은 2020년부터 도입된 제도로, 세입자는 한 번 더 2년 연장을 요구할 수 있는 권리가 있습니다.
8. 📊 갭투자와 전세 낀 매매, 같은 건가요?
용어는 비슷하지만 의도와 목적이 다릅니다.
| 구분 | 갭투자 | 전세 낀 실거주 매입 |
|---|---|---|
| 목적 | 시세차익(투자) | 추후 실입주 |
| 리스크 | 시세 하락, 보증금 미반환 | 입주 지연, 분쟁 가능성 |
| 보통 특징 | 다주택자/투자자 활용 | 무주택자 실수요자 사용 |
9. 🧮 전세 끼고 매수할 때 이런 계산은 꼭!
1️⃣ 실투자금 = 매매가 – 보증금
2️⃣ 보증금 반환 시점과 내 잔금 납부 시점 일치 여부
3️⃣ 대출 가능성: 전세 보증금이 끼면 담보 대출 한도 달라질 수 있음
💡 일부 은행은 “실입주 목적”이 아니면 LTV(담보인정비율)를 낮게 적용하거나 대출 거절할 수 있습니다.
10. 🤔 Q&A – 많이 묻는 질문들
Q. 전세 낀 집도 청약 통장 사용할 수 있나요?
A. 아니요. 전세 끼고 매입한 경우, 입주하지 않으면 무주택으로 간주되지 않을 수 있습니다.
Q. 세입자가 갑자기 나간다면요?
A. 갑작스러운 퇴거로 인해 보증금 반환 의무가 매수인에게 바로 생깁니다. 자금 계획 필수입니다.
Q. 계약갱신청구권은 무조건 받아들여야 하나요?
A. 실거주 목적이라면 거절 가능하지만, 입증서류와 소명 절차 필요합니다.
11. 📍 마무리 요약
| 핵심 포인트 | 설명 |
|---|---|
| 구조 이해 | 전세 낀 집은 기존 세입자 계약 승계 조건 |
| 리스크 요소 | 보증금 반환, 입주 지연, 깡통 전세 가능성 |
| 실거주 시 주의 | 계약 갱신권, 퇴거 시점 명확히 파악 |
| 계약 전 확인 | 보증금·확정일자·전입신고·채권 순위 필수 확인 |
12. 💬 마무리 한 마디
전세 끼고 매매는 레버리지를 활용한 기회일 수 있지만, 반대로 작은 실수 하나로 큰 리스크가 생길 수 있는 구조이기도 합니다.
✅ 꼭 확인해야 할 항목들을 꼼꼼히 체크하고
✅ 법적 권리와 책임 범위를 이해한 뒤
✅ 나의 목적이 실거주인지, 투자인지 명확히 설정한 후 접근하셔야 합니다.